Модели развития ипотечного кредитования в зарубежных странах

Мировой опыт развития стран свидетельствует о том, что практически все страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические трудности. Во все времена самым живучим экономическим механизмом для поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов была и остается в настоящее время ипотека.

Сравнение различных подходов к организации системы ипотечных кредитов показывает, что основное различие в развитых странах в организации ипотечного рынка заключается в формировании различных механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд.

Американская система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок. В США он построен на базе трех ипотечных агентств, основная задача которых выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг.

Система эта начала формироваться в 1938 году, когда было создано первое агентство Fannie Mae (Federal National Mortgage Association). Это была государственная структура, предназначенная для выкупа на бюджетные деньги ипотечных кредитов, предоставляемых малообеспеченным слоям населения и гарантированных федеральным правительством. Масштабы деятельности агентства долгое время были весьма скромными. К 1968 году объем портфеля ипотечных кредитов Fannie Mae достиг всего семь млрд долларов, что составляло чуть более 2,5 % всего ипотечного рынка.

В 1968 году Fannie Mae было разделено на две структуры - Ginnie Mae (Government National Mortgage Association), сохранившую государственный статус, и Fannie Mae, которое, как и созданная в 1970 году Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), получило статус подконтрольного государству акционерного общества с правом выкупать все те же кредиты для малообеспеченного населения. С 1974 года сфера деятельности Fannie Mae и Freddie Mac была расширена - им было позволено покупать кредиты, величина которых примерно на 40 % превышает среднюю стоимость жилья.

Полугосударственный статус двух агентств сводится к регулированию их деятельности правительством (пять из 18 членов совета директоров каждого назначаются Белым домом) и к гарантированной возможности заимствовать в случае необходимости до 2,25 млрд. долларов из казны. Кроме того, доход по ценным бумагам агентств, так же как и доход по ценным бумагам американского казначейства, освобожден от ряда налогов.

Американская схема минимизации процентных ставок по ипотечным кредитам действует следующим образом. Банк выдает ипотечный кредит заемщику, то есть перечисляет ему (а точнее, от его имени продавцу квартиры) свои средства в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья.

Банк продает кредит одному из агентств, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные средства и взамен просят переводить получаемые ежемесячные выплаты за вычетом маржи банка в агентство.

Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство. Ставки эти публикуются ежедневно и действительны в течение 60 дней. Таким образом, начиная переговоры с клиентом, банк называет ему в качестве ставки по кредиту ставку агентства и свою маржу. В течение 60 дней банк завершает проверку клиента и жилья, выдает кредит, получает от агентства возмещение и в дальнейшем действует как посредник, передавая деньги от заемщика агентству и немножко оставляя себе.

Таким образом, в США ставки по ипотечным кредитам оказываются не связанными ни со ставками по другим банковским кредитам, ни со стоимостью депозитов. Единственное, что их определяет, это ставка, по которой ипотечные кредиты покупаются агентствами.

Возникает вопрос, чем же определяется ставка агентств. До конца 60-х годов источником их средств был бюджет, и, следовательно, ставки по ипотечным кредитам определялись государством.

С 1970 года, когда Ginnie Mae выпустила на рынок первые обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, ситуация изменилась. В США появился третичный ипотечный рынок, который определяет теперь стоимость ипотечных кредитов.

Все агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу. Наиболее распространены ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (mortgage backed securities, MBS). Источником выплат по MBS являются платежи заемщиков по ипотечным кредитам. Однако MBS это ценная бумага агентства, и выплаты по ней гарантированы этой структурой, а не залогом недвижимости. Агентства реализуют MBS на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи (последняя крайне мала и не превышает 250 базисных пунктов).

Другое по теме:

Понятие банковского маркетинга
Маркетинг — система управления и организации деятельности компании и фирм, всесторонне учитывающая происходящие на рынке процессы. С развитием коммерческих банков и расширением круга выполняемых ими операций весьма актуальной становится проблема внедрения маркетинга в банковское дело. Современный м ...

Цели и приоритеты денежно-кредитной политики Национального Банка Республики Казахстан на 2008-2009 годы
Основным приоритетом Национального Банка Республики Казахстан является продолжение работы по переходу к принципам инфляционного таргетирования. Инфляционное таргетирование полностью отвечает основной цели Национального Банка Республики Казахстан по снижению инфляции и, ввиду повышенной прозрачности ...

История становления системы добровольного медицинского страхования в России
Впервые о добровольном медицинском страховании заговорили в 90-е годы к исходу горбачевской перестройки, когда окончательно стало ясно, что государство не в состоянии исполнять свои обязательства по финансированию здравоохранения. Надвигалась экономическая катастрофа, которая все более сказывалась ...