Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода

Финансовая аналитика » Инвестиции в недвижимость » Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода

Страница 1

Доходный подход в оценке недвижимости позволяет провести прямую оценку стоимости объекта недвижимости в зависимости от ожидаемых будущих доходов, генерируемых этим объектом. Приведенная к текущему моменту стоимость бедующих доходов, т.е. их дисконтированная стоимость, служит ориентиром того, сколько готов заплатить за оцениваемый объект потенциальный инвестор.

Применение этого подхода предполагает необходимость расчета величины доходов, получаемых от владения недвижимостью, как в предыдущее и текущее время, так и в будущем. Поэтому одним из первых этапов при оценке недвижимости является определение полученных и расчет, и прогнозирование будущих доходов.

Прогнозирование дохода от недвижимости основывается на следующем. Вкладывая капитал в недвижимость для ее использования в производственно-коммерческой или иной деятельности, инвестор рассчитывает в результате получить определенные материальные, финансовые или иные выгоды. Значительная часть этих выгод может быть выражена в виде финансовых результатов, в число которых входят:

- поток денежных средств (текущие денежные поступления):

- экономия на налогах:

- будущие доходы от арендной платы:

- доходы от перепродажи недвижимости:

- уменьшение ипотечного долга.

Задача аналитика заключается в том, чтобы, рассчитав текущую стоимость всех будущих доходов и финансовых выгод, на их основе определить текущую стоимость объекта недвижимости, приносящего эти доходы. Изучая объект доходной недвижимости, аналитик принимает во внимание наиболее важные для него параметры – стоимость зданий, сооружений, инфраструктуры и земельного участка, долгосрочные кредиты (ипотечные кредиты).

Установив величину доходов за предыдущие периоды, необходимо определить тенденцию их развития в будущем и рассчитать их прогнозные значения. Именно прогнозные значения доходов служат основой для оценки объектов недвижимости при использовании доходного подхода.

При использовании доходного подхода для оценки недвижимости точность оценки в значительной степени зависит от точности прогнозируемых доходов. На величину доходов оказывает влияние множества факторов: состояние рынка недвижимости на момент оценки и тенденция его развития в перспективе; местоположение земельного участка и качество сооружений на нем; наличие инфраструктуры, в том числе коммуникаций, связывающих объект недвижимости с окружающей средой, и т.д. Учет и оценка этих факторов должна лечь в основу прогноза. Основная расчетная величина для оценщика – чистый операционный доход от недвижимости.

Для определения чистого операционного дохода необходимо, прежде всего, установить степень стабильности получаемых от недвижимости доходов. Под стабильным доходом понимается доход, обычно получаемый от использования оцениваемой недвижимости в течение типичного года в прогнозном периоде, приведенный к моменту оценки. При расчете стабильного дохода из расходов исключаются затраты, носящие разовый характер, т.е. нетипичные при повседневной эксплуатации объекта. Источниками информации для определения доходов и стабильности доходов могут быть: собственник объекта недвижимости; данные, собранные на рынке недвижимости; сведения, полученные от арендаторов и менеджеров объекта недвижимости.

При расчете чистого операционного дохода необходимо учитывать расходы, предназначенные для замены элементов недвижимости с непродолжительными сроками службы. Эти расходы (резерв на замещение) наряду с текущими операционными расходами необходимо вычесть из действительных валовых доходов. Прогнозирование резерва замещения производится исходя из времени приобретения и ориентировочных сроков службы элементов, подлежащих замене.

Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода возможно двумя методами: методом дисконтирования денежных потоков и методом прямой капитализации дохода. Определение стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков производится путем прогнозирования будущих доходов, которые потенциально могут быть генерированы объектом недвижимости, с последующим приведением их к текущей стоимости по ставке дисконтирования (требуемой инвесторами ставке дохода на инвестиции), выбранной с учетом риска инвестирования в данную недвижимость.

Страницы: 1 2

Другое по теме:

Функции Банка России
Банк России осуществляет свои функции в соответствии с Конституцией Российской Федерации и Федеральным законом "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" и иными федеральными законами. Согласно статье 75 Конституции Российской Федерации, основной функцией Банка России являе ...

Зарождение института ипотеки
Ипотека как элемент хозяйственной жизни уходит глубокими корнями в историю. Само понятие «ипотека» пришло в мировую финансово-экономическую систему из древней Греции. Его ввел архонт Солон в VI веке до н. э., предшественник Солона – Драконт – ввел порядок (в 621 г. До н. э.), согласно которому любы ...

Миссия и ценности Сбербанка
Каждой организации и каждому члену коллектива необходима цель, которая бы определяла смысл и содержание их деятельности. Новые горизонты развития Банка, новые качественные задачи предъявляют особые требования к коллективу сотрудников, осознанию и разделению ими философии и ценностей, пониманию смыс ...

Главное меню

Copyright © 2018 - All Rights Reserved - www.bankpartition.ru