Анализ отечественного рынка ипотечного кредитования

Мировой финансовый кризис изрядно подкосил ипотечное кредитование. Если в 2007 году объем выданных ипотечных жилищных кредитов в России увеличился на 87 процентов, то в минувшем – всего на 14. При этом резко обострилась проблема возврата долгов. Отечественный ипотечный рынок как-то очень быстро превратился из бурно развивающегося в стагнирующий и рисковый. Выделяют две основные причины спада ипотечного рынка. Первая обусловлена повышенной волатильностью цен на жилье и ожиданием россиянами снижения цен. При этом банки значительно ужесточили требования к заемщикам в части подтверждения дохода и повысили ставки кредитования.

Есть проблемы и у банков. Если до кризиса для выдачи ипотечных кредитов они заимствовали деньги за рубежом, а внутри страны имели возможность секьюритизировать кредиты и выпускать ипотечные облигации, то теперь эти источники ликвидности для них недоступны. Деньги, которые банки могут привлекать сегодня в Центральный Банк, это «короткие деньги», на срок до одного года. И выдавать их в качестве ипотечных кредитов невозможно. Велик и процентный риск, связанный с наличием в банковском портфеле кредитов с фиксированной процентной ставкой. Сейчас по этим кредитам они фиксируют убытки. Сравните: годовое РЕПО – 12,75 процента, а средняя ставка по ипотечным кредитам – 12,5 процента. Кредитный риск банков связан с ростом просрочек, а риск рыночный – с падением цен на недвижимость.

Банки опасаются, что этот процесс продолжится, для них предпочтительней реализовывать залоги сегодня, а не откладывать на будущее.

Основная задача сейчас – увеличение банковской ликвидности. Обсуждается, например, вопрос удлинения сроков РЕПО-финансирования. Учитывая, что Центральный Банк пока не готов удлинять сроки РЕПО свыше 12 месяцев, необходимо снизить банковские риски, введя дифференцированный подход при отнесении ипотечных активов к той или иной группе риска. Кроме того, в условиях отсутствия рыночных инвесторов банки могут использовать механизм выпуска ипотечных ценных бумаг, последующего выкупа их на свой баланс с целью использования для сделок РЕПО и ломбардного кредитования Банком России.

В итоге банки станут продавать активы, получая необходимые средства для продолжения кредитных программ. Это позволит им увеличить долю ипотеки на своем балансе и при этом решить проблемы процентного риска. Если у банков появится целевое фондирование под 10 процентов, то они смогут выдавать в розницу ипотечные кредиты по ставке не выше 15 процентов.

Вторая составляющая задачи развития рынка ипотеки – создание механизмов допуска ипотечных активов к долгосрочным источникам фондирования. В первую очередь к средствам пенсионных накоплений и средствам квазибюджетных фондов.

Правительство приняло решение через АИЖК поддержать заемщиков, потерявших работу. В декабре 2008 года в соответствии с поручением кабинета Агентством в оперативном порядке была разработана программа помощи тем, кто испытывает трудности с погашением ипотечных кредитов. Программу реализует специально созданная дочерняя компания Агентства – ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК). Условия предоставления помощи: совокупный доход заемщика за вычетом обязательных расходов, в том числе по обслуживанию ипотечного кредита, составляет менее 3 прожиточных минимумов на каждого члена семьи заемщика. Кроме того, недвижимость, приобретенная по ипотеке, должна быть у заемщика и членов его семьи единственной находящейся в собственности и использоваться исключительно в целях проживания. Есть требования по площади жилья, а также по стоимости квадратного метра.

В конце 2008 года АИЖК было выделено 60 миллиардов рублей. Эти средства резервируются для программы помощи заемщикам и на рефинансирование – на первичном рынке ипотеки и вторичном рынке, в том числе кредитов, выданных в предыдущие годы.

С 1 апреля 2009 годы АИЖК перестало выкупать ранее выданные кредиты и рефинансирует только кредиты, выданные в 2009 году. Это помогает поддерживать платежеспособный спрос на рынке жилья. Мы также планируем выдавать целевые займы банкам на финансирование нового строительства. Этот механизм обсуждается с Фондом содействия развитию жилищного строительства. Пока нам непонятно, кто будет отбирать строительные объекты: фонд, сами банки или министерство регионального развития. В любом случае эти средства будут выделяться на конкурсной основе. Основными критериями отбора банков будет их участие в софинансировании программы по кредитованию граждан на приобретение или строительство жилья, его финансовая устойчивость и ценовые параметры сделок по предоставлению заемных средств. Таким образом, приток денег в строительный сектор должен максимально возрасти.

Другое по теме:

Роль фондовых бирж в современной экономике
Основная функция фондового рынка состоит в мобилизации средств вкладчиков для целей организации и расширения масштабов хозяйственной деятельности. [1, стр. 12] Биржа кредитует и финансирует государство и различные хозяйственные структуры. Вторая его функция, — информационная — ситуация на фондовом ...

Анализ денежного потока как способоценки кредитоспособности заемщика
Анализ кредитоспособности клиента банка на основе финансовых показателей проводится на базе финансовой отчетности и имеет достаточно существенный недостаток, который заключается в том, что анализируются данные за прошедшее время. Несомненно, если не рассматривать кризисные ситуации, дела клиента, в ...

Минусы и плюсы ипотечного кредитования
Рассмотрим ипотеку с точки зрения возможностей и недостатков и постараемся ответить на вопрос, что такое ипотека? Ипотека – это практически единственное в настоящий момент средство для решения средним классом своих насущных жизненных проблем. Можно в течение 5–10 лет откладывать средства для приобр ...