Основные принципы оценки стоимости недвижимости для целей инвестирования

Объекты недвижимости значительно отличаются друг от друга и находятся в разном окружении. Будущие доходы от недвижимости, наряду с другими факторами, определяющими стоимость объекта, отличаются значительной степенью неопределенности. Следствием этого является то, что невозможно разработать универсальный рецепт, как оценивать различные объекты недвижимости; не существует универсальной формулы, по которой можно было бы рассчитать стоимость недвижимого имущества. Вместе с тес существуют общие принципы оценки недвижимости.

Принципы оценки представляют собой трактовку общеэкономических законов с позиций субъектов рынка недвижимости и при корректном применении приводят к достоверным заключения о стоимости имущества.

В результате многолетней практики и теоретических исследований в области оценки недвижимости сформировались три группы принципов оценки. Первая из них связана с представлениями собственника о недвижимости; принципы второй группы обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимости, а третья группа включает принципы, обусловленные рыночной средой. Отдельным, не входящим в указанные группы принципов, является принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования недвижимости.

Инвестор, решая задачу определения стоимости недвижимости, может и должен ставить себя на место потенциального собственника, эксплуатирующего объект недвижимости, и учитывая влияния рыночной среды.

В первую группу принципов, связанных с представлениями собственника об имуществе, входят следующие принципы:

ü принцип полезности;

ü принцип замещения;

ü принцип ожидания.

Вторая группа, принципы которой обусловлены эксплуатацией недвижимости и связаны с представлениями производителей о недвижимом имуществе, объединяет следующие принципы:

ü принцип вклада;

ü принцип остаточной продуктивности земельного участка;

ü принцип равновесия;

ü принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи (принцип предельной доходности).

К третьей группе, включающей принципы, обусловленные рыночной средой, относятся:

ü принцип спроса и предложения;

ü принцип соответствия; принцип конкуренции;

ü принцип изменения.

Принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования

недвижимости является важнейшим компонентом концепции наилучшего использования – основополагающей концепции в оценке недвижимости, которая учитывает оптимальное сочетание характеристик недвижимости и сложившихся на текущий момент рыночных условий – и основывается на следующей предпосылке: верхняя граница цены, которую готов заплатить покупатель, определяется его мнением относительно наиболее выгодного использования приобретаемого объекта недвижимости.

Таким образом, использование как незастроенных, так и застроенных земельных участков соответствует следующей тенденции: собственник эксплуатирует их в соответствии со своим наилучшим вариантом использования. Вместе с тем текущее использование объекта не обязательно является наилучшим, поэтому указанное оценщиком в отчете об оценке объекта недвижимости может не совпадать с текущим его использованием.

При определении наилучшего (наиболее эффективного) использования объекта принимают во внимание следующее:

Другое по теме:

Практический опыт финансирования оборотного капитала
Как уже было отмечено выше, сегодня рынок факторинговых услуг в России ограничен небольшим количеством банков. К их числу относится ОАО АКБ "Пробизнесбанк" (далее - Банк). Для Банка, специализирующегося на обслуживании клиентов корпоративного бизнеса, факторинг и кредитование под уступку ...

Основные функции НБУ
В соответствии с Конституцией Украины основной функцией Национального банка является обеспечение стабильности денежной единицы Украины. Для выполнения своей основной функции Национальный банк способствует поддержанию устойчивости банковской системы, а так же, в границах своих полномочий, - ценовой ...

Кредитные отношения и банки. Функции ЦБ и коммерческих банков
Основной формой существования ссудного капитала является кредит. Кредит представляет собой отношения между субъектами экономики по поводу представления одним из них временно свободного его капитала другому во временное пользование на определенных условиях. Первого субъекта называют кредитором, втор ...