Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном (сравнительном) подходе на основе метода сравнительного анализа продаж производится в следующем порядке:
1) анализируется рыночная ситуация и выявляются недавние сделки продажи сопоставимых объектов недвижимости (таких, которые близки по своим основным свойствам и полезности к оцениваемому объекту; при этом объектов-аналогов должно быть не меньше пяти-семи);
2) тщательно проверяется информация о сделках;
3) выбираются соответствующие единицы сравнения объектов (например, квадратный метр общей площади, кубический метр (для складских помещений), гектар или сотка (для участков земли), квартира, офис;
4) выявляется адекватная данному случаю оценки элементы сравнения;
5) в цены продаж сопоставимых объектов вносятся корректировки на различия между ними и оцениваемым объектом по единицам и элементам сравнения;
6)корректированные величины стоимости сопоставимых (аналогичных) объектов сводятся к одной величине – к стоимости оцениваемого объекта.
Для анализа сопоставимых продаж объектов недвижимости в зависимости от конкретной ситуации, от конкретного объекта недвижимости в качестве единиц сравнения целесообразно применять единицу общей площади; единицу площади, пригодной для сдачи в аренду, продажи; единицу объема; единицу недвижимости.
Выбор оценщиком конкретных единиц сравнения должен быть тщательно обоснован с учетом специфики оцениваемого и сопоставимых объектов.
При оценке недвижимого имущества необходимо учитывать те характеристики объектов, которые оказывают непосредственное и существенное влияние на их стоимость. Наиболее важными среди них и подлежащими обязательному учету при оценке являются:
1) передаваемые при возможной сделке имущественные права;
2) условия финансирования сделки (учет заемного и привлеченного капитала);
3) условия и время продажи (в том числе и юридическая чистота сделки);
4) местоположение объекта;
5) физические (технические) параметры объекта;
6) экономические параметры объекта и окружения;
7) экологические параметры объекта и окружения;
8) характер, интенсивность использования;
9) наличие стоимостных факторов, не связанных непосредственно с недвижимостью.
Поправки по единицам и элементам сравнения могут, вносится в цены сопоставимых объектов либо непосредственно в денежных единицах, либо в процентах с последующим переводом в денежные единицы.
При итоговом определении стоимости оцениваемого объекта недопустимо простое определение среднего арифметического корректированных цен сопоставимых объектов. Определение стоимости оцениваемого объекта должно строиться с учетом весовых коэффициентов, наибольшее значение которых придается оценщиком для тех сопоставимых объектов, которые в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.
Применение данного метода сравнительного анализа возможно только при наличии достаточного количества сопоставимых объектов, которые можно обоснованно корректировать на различия с оцениваемым объектом.
Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода производится в следующей последовательности:
Другое по теме:
Анализ существующих мер реформирования российской банковской системы
На прошедшем в г. Санкт-Петербурге в июне 2007 г. XVI МЕЖДУНАРОДНОГО БАНКОВСКОГО КОНГРЕССА (МБК‑2007) были выработаны следующие меры реформирования:[19] Правительству Российской Федерации, органам исполнительной власти с участием Банка России В целях дальнейшего укрепления национальной банков ...
Сущность банковского кредитования
В процессе исторического развития кредит приобрел многообразные формы, основные из которых - это коммерческий и банковский кредит, которые различаются по составу участников, объектам кредитования, динамике, величине процента и сфере функционирования. Кредит представляет собой движение ссудного капи ...
Роль кредита в рыночной экономике, его структура, сущность и функции
Кредит и деньги, кредитный рынок и банки – тесно связанные друг с другом понятия. В этой связи, при рассмотрении вопроса о кредитном рынке, следует обратить внимание на банковскую и кредитно-денежную систему в целом. Интересно также взглянуть на историю возникновения денег и банков, а, следовательн ...