Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном подходе

Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном (сравнительном) подходе на основе метода сравнительного анализа продаж производится в следующем порядке:

1) анализируется рыночная ситуация и выявляются недавние сделки продажи сопоставимых объектов недвижимости (таких, которые близки по своим основным свойствам и полезности к оцениваемому объекту; при этом объектов-аналогов должно быть не меньше пяти-семи);

2) тщательно проверяется информация о сделках;

3) выбираются соответствующие единицы сравнения объектов (например, квадратный метр общей площади, кубический метр (для складских помещений), гектар или сотка (для участков земли), квартира, офис;

4) выявляется адекватная данному случаю оценки элементы сравнения;

5) в цены продаж сопоставимых объектов вносятся корректировки на различия между ними и оцениваемым объектом по единицам и элементам сравнения;

6)корректированные величины стоимости сопоставимых (аналогичных) объектов сводятся к одной величине – к стоимости оцениваемого объекта.

Для анализа сопоставимых продаж объектов недвижимости в зависимости от конкретной ситуации, от конкретного объекта недвижимости в качестве единиц сравнения целесообразно применять единицу общей площади; единицу площади, пригодной для сдачи в аренду, продажи; единицу объема; единицу недвижимости.

Выбор оценщиком конкретных единиц сравнения должен быть тщательно обоснован с учетом специфики оцениваемого и сопоставимых объектов.

При оценке недвижимого имущества необходимо учитывать те характеристики объектов, которые оказывают непосредственное и существенное влияние на их стоимость. Наиболее важными среди них и подлежащими обязательному учету при оценке являются:

1) передаваемые при возможной сделке имущественные права;

2) условия финансирования сделки (учет заемного и привлеченного капитала);

3) условия и время продажи (в том числе и юридическая чистота сделки);

4) местоположение объекта;

5) физические (технические) параметры объекта;

6) экономические параметры объекта и окружения;

7) экологические параметры объекта и окружения;

8) характер, интенсивность использования;

9) наличие стоимостных факторов, не связанных непосредственно с недвижимостью.

Поправки по единицам и элементам сравнения могут, вносится в цены сопоставимых объектов либо непосредственно в денежных единицах, либо в процентах с последующим переводом в денежные единицы.

При итоговом определении стоимости оцениваемого объекта недопустимо простое определение среднего арифметического корректированных цен сопоставимых объектов. Определение стоимости оцениваемого объекта должно строиться с учетом весовых коэффициентов, наибольшее значение которых придается оценщиком для тех сопоставимых объектов, которые в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.

Применение данного метода сравнительного анализа возможно только при наличии достаточного количества сопоставимых объектов, которые можно обоснованно корректировать на различия с оцениваемым объектом.

Определение стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода производится в следующей последовательности:

Другое по теме:

Основное содержание работы банка по открытию и обслуживанию кредитной линии
Рассмотрим порядок открытия и ведения краткосрочной кредитной линии в филиале № 627 АСБ «Беларусбанк» на примере кредитования Белорусско-итальянского совместного предприятия «Унибокс» (общество с ограниченной ответственностью), которое 29 марта 2006 года обратилось в банк с ходатайством об открытии ...

Механизм предоставления ипотечных займов
В последние годы постоянно увеличивается доля ипотечных кредитов, выдаваемых АО «Альянс Банк». В процессе этого отрабатывается механизм предоставления данной формы кредита. В результате выработаны конкретные этапы взаимоотношения банка и заемщика. Организация ипотечного кредитования включает в себя ...

Развитие ипотеки в России
Ипотечное кредитование было первым на Руси видом кредитования. Уже в XIII–XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю в России возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянств ...