Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном подходе

Финансовая аналитика » Инвестиции в недвижимость » Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном подходе

Страница 2

1) определяется рыночная стоимость участка земли;

2)рассчитывается величина восстановительной стоимости строительства объекта недвижимости (здания или сооружения);

3) оценивается величина совокупного износа, т.е. износа всех трех видов;

4) производится итоговое определение стоимости как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости за вычетом совокупного износа.

При применении затратного подхода участок земли оценивается таким, как если бы он был свободным в варианте его наилучшего (наиболее эффективного) использования. При отсутствии полного права на землю допустимо нахождение стоимости участка земли как стоимости права долгосрочной аренды. Определение восстановительной стоимости (величины затрат) может производится тремя способами:

- на основе данных о восстановительной стоимости объекта на дату последней переоценки с последующим пересчетом в текущую стоимость (в масштабе текущих цен);

- путем расчета средневзвешенной величины фактической сметной стоимости строительства аналогичного объекта (по данным подрядных строительных организаций);

- на основе анализа укрупненных статей затрат на строительство нового объекта.

При определении стоимости нового строительства в расчет принимаются прямые и косвенные издержки, а так же предпринимательская прибыль (прибыль застройщика).

К прямым издержкам относятся затраты непосредственно на строительство (стоимость стройматериалов и их доставки, заработная плата строителей, стоимость использования машин и механизмов, транспортно-складские расходы, стоимость временных сооружений, расходы на соблюдение техники безопасности и другие нормативные затраты, а так же прибыль и накладные расходы подрядчика строительства).

К косвенным издержкам относятся затраты, не включаемые непосредственно в стоимость строительно-монтажных работ (расходы на проектирование, технический надзор, геодезический контроль, оплата юридических, бухгалтерских, аудиторских и оценочных услуг; затраты на рекламу, административные и другие расходы застройщика).

Предпринимательскую прибыль (прибыль застройщика) оценщик может рассчитывать как долю общей суммы прямых и косвенных затрат, исходя из средних по данному региону норм предпринимательской прибыли, являющихся достаточным стимулом для инвестирования в строительство объектов недвижимости в данном регионе.

Страницы: 1 2 

Другое по теме:

Актуальные вопросы мониторинга корпоративных клиентов коммерческих банков
В условиях жесткой конкуренции банки приходят к пониманию, что важно не только увеличивать количество корпоративных клиентов, но и располагать информацией о них. В этом смысле проведение мониторинговых наблюдений следует рассматривать как необходимое условие обеспечения конкурентоспособности банка ...

Пассивные операции банков
Пассивные операции – операции по формированию бан­ковских ресурсов. Они имеют большое значение для каждого коммерческого банка. Во-первых, ресурсная база во многом определяет возможности и масштабы активных операций, обеспечивающих получение доходов банка. Во-вторых, стабильность банковских ресурсо ...

Основные цели деятельности, функции и операции Банка России
Центральные банки являются главным звеном денежно-кредитных систем практически всех стран, имеющих банковские системы. Особые место и роль центрального банка в финансовой системе современного государства определяются уровнем и характером развития рыночных отношений, при этом он всегда является орга ...

Главное меню

Copyright © 2019 - All Rights Reserved - www.bankpartition.ru