Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном подходе

Финансовая аналитика » Инвестиции в недвижимость » Определение стоимости объекта недвижимости при рыночном подходе

Страница 2

1) определяется рыночная стоимость участка земли;

2)рассчитывается величина восстановительной стоимости строительства объекта недвижимости (здания или сооружения);

3) оценивается величина совокупного износа, т.е. износа всех трех видов;

4) производится итоговое определение стоимости как суммы стоимости участка земли и восстановительной стоимости за вычетом совокупного износа.

При применении затратного подхода участок земли оценивается таким, как если бы он был свободным в варианте его наилучшего (наиболее эффективного) использования. При отсутствии полного права на землю допустимо нахождение стоимости участка земли как стоимости права долгосрочной аренды. Определение восстановительной стоимости (величины затрат) может производится тремя способами:

- на основе данных о восстановительной стоимости объекта на дату последней переоценки с последующим пересчетом в текущую стоимость (в масштабе текущих цен);

- путем расчета средневзвешенной величины фактической сметной стоимости строительства аналогичного объекта (по данным подрядных строительных организаций);

- на основе анализа укрупненных статей затрат на строительство нового объекта.

При определении стоимости нового строительства в расчет принимаются прямые и косвенные издержки, а так же предпринимательская прибыль (прибыль застройщика).

К прямым издержкам относятся затраты непосредственно на строительство (стоимость стройматериалов и их доставки, заработная плата строителей, стоимость использования машин и механизмов, транспортно-складские расходы, стоимость временных сооружений, расходы на соблюдение техники безопасности и другие нормативные затраты, а так же прибыль и накладные расходы подрядчика строительства).

К косвенным издержкам относятся затраты, не включаемые непосредственно в стоимость строительно-монтажных работ (расходы на проектирование, технический надзор, геодезический контроль, оплата юридических, бухгалтерских, аудиторских и оценочных услуг; затраты на рекламу, административные и другие расходы застройщика).

Предпринимательскую прибыль (прибыль застройщика) оценщик может рассчитывать как долю общей суммы прямых и косвенных затрат, исходя из средних по данному региону норм предпринимательской прибыли, являющихся достаточным стимулом для инвестирования в строительство объектов недвижимости в данном регионе.

Страницы: 1 2 

Другое по теме:

Анализ кредитоспособности заемщика
Процесс кредитования связан с действиями многочисленных факторов риска, способных повлечь за собой невозврат ссуды в установленный срок кредитополучателем, поэтому важнейшим этапом кредитного процесса является изучение кредитоспособности кредитополучателя. Целью анализа кредитоспособности выступает ...

Ценообразование и экономические законы на рынке ценных бумаг
Процесс ценообразования на рынке ценных бумаг чрезвычайно сложен, на цену влияют различные факторы: спрос, предложение, издержки, конкуренция, риск . На рынке ценных бумаг в процессе ценообразования в основном взаимодействуют два экономических закона: закон спроса и предложения и закон стоимости. С ...

Концептуальные положения управления банковскими рисками
Концепция управления банковскими рисками на практике представлена, с одной стороны, как генеральный замысел (идеология), определяющий стратегию действий банка в области риск-менеджмента, с другой — как внутренний нормативный документ (политика, утвержденная советом директоров), регламентирующий все ...

Главное меню

Copyright © 2019 - All Rights Reserved - www.bankpartition.ru