Проблемы ипотечного кредитования

Страница 1

В последние годы ипотечное кредитование в Казахстане получило широкое развитие. В свою очередь, это было бы невозможным без поддержки государства, которое воспринимает ипотеку как один из основных способов решения жилищной проблемы. Кроме того, как показывает опыт других стран, ипотека может придать мощный импульс развитию других отраслей, в той или иной степени связанных с ипотечным кредитованием: строительство, производство строительных и отделочных материалов и т.д. Но несмотря на стремительное развитие на рынке ипотечного кредитования все таки существуют проблемы, которые схематично представлены в приложение Д.

Так например, в действующем законодательстве сохраняются положения, которые объективно тормозят развитие ипотечного кредитования.

До недавнего времени основным препятствием для повсеместного распространения ипотеки являлось отсутствие частной собственности на землю. По этой причине ипотека до сих пор получила развитие только в крупных городах и практически полностью отсутствует в населенных пунктах. Однако после принятия Земельного кодекса, по крайней мере, законодательно появилась возможность включения земли в экономический оборот.

Практическая реализация данной задачи в настоящее время тормозится из-за отсутствия практики ее использования, несовершенства законодательно установленных процедур государственной регистрации, а также недоверия банков к установленным государством параметрам оценки ее рыночной стоимости.

К примеру, в случае приобретения недвижимости вместе с земельным участком оценку недвижимости осуществляет Центр по недвижимости (бывший БТИ), а земли – орган по оценке земли. Таким образом, процесс оценки фактически неделимого имущества разделен на два этапа, что подразумевает увеличение сроков осуществления сделок и дополнительные финансовые издержки.

Другой немаловажный момент – порядок государственной регистрации залога недвижимого имущества, приобретаемого на средства ипотечного кредита. Первоначально необходимо произвести государственную регистрацию права собственности на имущество, а лишь затем возможно зарегистрировать залог этого имущества. Такое положение содержит в себе риск потенциальных потерь банков-кредиторов. К примеру, если предоставить деньги для покупки недвижимости, то после совершения сделки заемщик может отказаться предоставить жилье в обеспечение. В результате банк-кредитор окажется без залога по предоставленному ипотечному кредиту.

Чтобы не допустить подобного в настоящее время банки предоставляют деньги только после регистрации залога. Следовательно, заемщику необходимо сначала где-то изыскать деньги на короткое время, чтобы заплатить за недвижимость, затем зарегистрировать право собственности на нее, после этого зарегистрировать залог перед банком, и лишь тогда он может получить кредит. Фактически полученный кредит направляется заемщиком для погашения ранее одолженных денег.

В данной ситуации можно было бы предложить два решения:

– предусмотреть законодательно возможность заключения и регистрации одного договора, который включал бы в себя положения договоров банковского займа и ипотечного;

– предусмотреть законодательно «ипотеку по закону», то есть ситуацию, когда жилье, приобретаемое на средства ипотечного кредита, автоматически считалось бы находящимся в залоге.

В последние годы происходит значительное снижение ставок вознаграждения по кредитам. В результате, получившие ипотечные кредиты два года назад сегодня оказались в невыгодном положении перед новыми заемщиками, которые получают кредиты по гораздо более низким ставкам. Естественно, что многие старые заемщики желают рефинансировать свои кредиты, то есть заменить существующий долг. На практике это означает следующее: получается новый кредит, который идет на погашение задолженности по старому, а недвижимость переходит в залог по новому обязательству перед банком. Очень привлекательная для многих схема, но крайне редко осуществимая. Причина – опять процедура государственной регистрации.

Сначала старый кредитор должен разрешить снятие обременения, а затем заемщик может предоставить недвижимость в залог по новому кредиту. Но старый кредитор не хочет снимать обременение без погашения долга, а новый кредитор - давать деньги без предварительного предоставления залога. Получается замкнутый круг, в котором все участники согласны реализовать сделку, но не могут из-за несовершенства системы регистрации.

Как известно, оператором национальной системы ипотечного кредитования является АО "Казахстанская ипотечная компания". Роль Компании заключается в приобретении прав требования по ипотечным кредитам у банков-кредиторов, а также последующий выпуск ипотечных облигаций под залог данных прав требования.

Страницы: 1 2 3 4

Другое по теме:

Оценка кредитоспособности по кредитной истории
В основе оценки кредитоспособности физического лица по кредитной истории — изучение его кредитной истории, связанной с получением и возвратом кредитов. Банк использует сведения, содержащиеся в заявлении на выдачу ссуды: имя, адрес местожительства, номер пенсионного свидетельства. На основе этих дан ...

Определение уровня кредитоспособности клиентов банка на основе финансовых показателей
При оценке кредитоспособности на основе системы финансовых коэффициентов в мировой практике применяются пять групп коэффициентов: Ликвидности Эффективности (оборачиваемости) Финансового левериджа Прибыльности Обслуживания долга. Показатели кредитоспособности, входящие в каждую из перечисленных груп ...

Свопы и соглашение о форвардной ставке
Своп – это соглашение между двумя контрагентами об обмене в будущем платежами в соответствии с определенными в контракте условиями. Существует несколько видов свопов. Процентный своп – состоит в обмене долгового обязательства с фиксированной процентной ставкой на обязательство с плавающей ставкой. ...

Главное меню

Copyright © 2020 - All Rights Reserved - www.bankpartition.ru