Определение стоимости объекта недвижимости на основе доходного подхода

В качестве потока доходов используется чистый операционный доход – действительный валовой доход от объекта недвижимости за вычетом текущих операционных расходов и резерва на замещение, т.е. рассматривается поток доходов до вычета процентов по обслуживанию долговых обязательств и налогов. Применение в расчетах величины чистого операционного дохода, позволяет не учитывать различия между разными объектами собственности в структуре капитала и выплате налогов, что делает оценку стоимости разных объектов имущества более сопоставимой. Поскольку деньги даже в условиях полной определенности будущего имеют переменную стоимость, поток доходов, которые получены в будущем, необходимо дисконтировать (привести к сегодняшнему дню), просуммировать и, кроме этого, учесть стоимость объекта при реверсии – возможной перепродажи в будущем.

Второй метод оценки недвижимости в рамках доходного подхода – определение стоимости объекта недвижимого имущества методом прямой капитализации дохода с использованием коэффициента капитализации при условии получения стабильного дохода в длительном периоде (прямая капитализация).

Величину коэффициента капитализации можно рассчитать тремя способами:

1) кумулятивным методом на основе суммирования безрисковой ставки дохода с компонентами, учитывающими величину риска, характерную для инвестирования в данный объект недвижимости;

2) исходя из анализа рыночных данных, т.е. делением чистого дохода, приносимого сопоставимыми объектами недвижимости, на цену их фактической продажи с последующим адекватным усреднением;

3) на основе требуемой ставки доходности (в качестве которой можно принять ставку дисконтирования) за вычетом темпа роста потока доходов.

Важной особенностью расчета коэффициента капитализации в оценке недвижимости является необходимость учета остаточной стоимости объекта в момент ее перепродажи в будущем. Если вероятность снижения стоимости объекта в будущем велика, то при расчете коэффициента капитализации необходимо учесть норму возмещения основной суммы инвестированного капитала. Кроме этого, выбор коэффициента капитализации должен быть тщательно обоснован с учетом разного рода рисков.

Другое по теме:

Банковские правила по открытию и закрытию банковских счетов
.Банк открывает в валюте Российской Федерации: текущие счета; расчетные счета; бюджетные счета; корреспондентские счета; корреспондентские субсчета; счета доверительного управления; специальные банковские счета; депозитные счета судов; подразделений службы судебных приставов; правоохранительных орг ...

Классификация коммерческих банков по масштабам деятельности
По масштабам деятельности различают оптовые и розничные коммерческие банки. Оптовые коммерческие банки обслуживают небольшое количество больших клиентов, а нужные различные ресурсы привлекают на финансовом рынке. Розничные коммерческие банки аккумулируют деньги множества клиентов, небольшие по объе ...

Страхование ответственности грузоперевозчиков
Страхование ответственности грузоперевозчика направлено на защиту имущественных интересов грузоперевозчика в случае причинения вреда грузу, жизни, здоровью или имуществу третьих лиц в процессе осуществления грузоперевозочной или экспедиторской деятельности. Данный вид страхования часто применяют в ...