Финансирование ипотеки в России пока осуществляется преимущественно за счет ресурсов банковской системы, что представляется не столь эффективным, учитывая ее низкую капитализацию и ограниченный доступ к долгосрочным финансовым ресурсам в контексте значительной общей потребности экономики в кредитных ресурсах.
В этом плане 2011 г. ознаменовался несколькими значительными событиями с точки зрения развития механизмов финансирования ипотеки, наиболее яркими из которых являются размещение российскими банками (ВТБ и Городским ипотечным банком) ипотечных ценных бумаг на международном рынке капитала и регистрация ФСФР проспекта ипотечных ценных бумаг «ГПБ-Ипотека», осуществляемого в рамках Федерального закона № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», размещение которого на рынке запланировано до конца текущего года. Основные условия выпуска ипотечных облигаций представлены в таблице.
Эти события позволяют констатировать зарождение рынка ипотечных ценных бумаг, обеспеченных российскими ипотечными активами, однако имеют разные значения и последствия для российской финансовой системы.
Выпуски ипотечных облигаций на международном рынке капитала, по сути, открыли зарубежным инвесторам, обладающим огромными и относительно дешевыми по российским меркам финансовыми ресурсами, доступ к российскому рынку ипотечного кредитования. Однако данный источник финансирования имеет и свои недостатки. Во-первых, его использование в значительной степени зависит от спекулятивных колебаний конъюнктуры на международных финансовых рынках, включая высоковолатильный валютный рынок. Во-вторых, данный финансовый инструмент, будучи ориентированным на международных инвесторов, в силу своей сложности и финансовых параметров не является привлекательным для большинства российских инвесторов, а следовательно, не способствует мобилизации внутренних ресурсов экономики РФ для развития ипотеки.
Размещение ипотечных ценных бумаг на внутреннем рынке, напротив, ориентировано на внутренний, пока еще относительно узкий и дорогой для эмитента, рынок. Тем не менее использование данного финансового инструмента в значительно меньшей степени зависит от колебаний конъюнктуры на международных финансовых рынках, позволяет привлечь дополнительные внутренние ресурсы финансовой системы РФ для развития ипотеки, а также способствует повышению стабильности российской финансовой системы посредством предложения инвесторам дополнительного инструмента для диверсификации рисков.
Несомненно, широкое использование этих инструментов финансирования ипотеки будет способствовать снижению ставок на рынке ипотечного кредитования и повышению доступности жилья для населения.
Если структура и параметры первых российских ипотечных ценных бумаг, размещаемых на международном рынке капитала, достаточно типичны для данного рынка и не требуют существенных комментариев, то структура ипотечных облигаций, выпускаемых «ГПБ-Ипотека» для внутреннего рынка в рамках российского законодательства, заслуживает отдельного внимания.
Наиболее важными факторами с точки зрения надежности ипотечных облигаций являются качество юридической структуры сделки, характеристики портфеля ипотечных кредитов, организация сервисного обслуживания секьюритизируемого портфеля и наличие в структуре сделки кредитного усиления. Именно на этих вопросах хочется остановиться подробнее.
1. Качество юридической структуры сделки
Юридическая структура выпуска облигаций с ипотечным покрытием в значительной степени определяется требованиями Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» Несмотря на относительную новизну и отдельные недоработки, данный закон (с учетом поправок, внесенных в него в течение последних 2 лет) в настоящий момент представляет собой весьма качественную юридическую основу для выпуска ипотечных облигаций, в значительной степени соответствующую основным международным стандартам, применимым к инструментам такого рода.
В частности, данный закон предусматривает, что выпуск облигаций с ипотечным покрытием может быть осуществлен специализированной компанией-эмитентом, представляющей собой российский аналог повсеместно используемых в международной практике компаний специального назначения (SPV). Это позволяет исключить риски инвесторов в ипотечные облигации, связанные с корпоративным управлением эмитента, и добиться для эмитента «удаленности от банкротства».
Другое по теме:
Макроэкономические условия реализации денежно-кредитной
политики и развития банковского сектора
Проведение денежно-кредитной политики и развитие банковского сектора во многом определяются эффективностью функционирования всех отраслей экономики и социальной сферы, а также складывающимися макроэкономическими условиями. Макроэкономическая ситуация в 2008 году характеризовалась экономическим рост ...
Порядок расчетов по аккредитиву, документооборот
В соответствии со ст. 867 параграфа 3 «Расчеты по аккредитиву» ГК РФ порядок осуществления расчетов по аккредитиву регулируется законом, а также установленными в соответствии с ним банковскими правилами и применяемыми в банковской практике обычаями делового оборота. Важно понимать, что банки имеют ...
Особенности регулирования
фондового рынка в России
На рынке ценных бумаг встречаются весьма противоречивые интересы множества участников. Сама его природа достаточно сложна, рынок ценных бумаг нуждается в особом регулировании. В то же время специфика рынка такова, что многие решения могут квалифицированно принять только непосредственные участники р ...