Основные направления дальнейшего развития ипотечного рынка РФ

Юридическая защита инвесторов в ипотечные облигаций также обеспечивается следующими механизмами, предусмотренными российским законодательством:

· запрет на ведение эмитентом какой-либо деятельности, не связанной с выпуском ипотечных облигаций;

· залог ипотечного покрытия (ипотечных активов и денежных средств, находящихся на банковских счетах эмитента) в пользу держателей облигаций;

· обязательное назначение эмитентом спецдепозитария ипотечного покрытия, который осуществляет хранение и учет ипотечного покрытия, а также контроль за его использованием эмитентом;

· обязательные требования по ежемесячному раскрытию информации о структуре и составе ипотечного покрытия.

2. Характеристики портфеля ипотечных кредитов

Статистика по долговым обязательствам в странах с развитым рынком ипотечного кредитования показывает, что ипотечные кредиты являются самым надежным вложением после государственных облигаций, и существенно превышают по надежности корпоративные обязательства. В частности, в США случаи дефолтов по ипотечным кредитам в 3 раза реже, чем по кредитам корпораций. В среднем, за последние 5 лет на весь объем ипотечных обязательств пришлось всего лишь 0,14% плохих долгов.

Кредитное качество ипотечных кредитов в России сегодня можно охарактеризовать как очень высокое. Это вызвано, в частности, следующими причинами: общим улучшением экономической ситуации в РФ в течение последних лет, высокими темпами роста цен на жилье и консервативным подходом банков при оценке качества заемщиков и андеррайтинге ипотечных активов.

С начала 2010 г. общее количество дефолтов по всему портфелю банка «Совфинтрейд», составило 6 из 15 000 рефинансированных закладных, уровень потерь – 0%, норма просрочек – 0,3% от объема портфеля. Данный уровень просрочек характеризует и закладные, входящие в состав ипотечного покрытия «ГПБ-Ипотека». Согласно статистике банка «Совфинтрейд» 90% просрочек погашаются в течение месяца, следующего за месяцем их возникновения.

Организация сервисного обслуживания ипотечных кредитов

Администрирование портфеля ипотечных активов, являющихся розничными финансовыми инструментами, требует выполнения в отношении него комплекса мероприятий, направленных как на сбор денежных средств, генерируемых таким портфелем, так и на поддержание его высокого кредитного качества посредством контроля за исполнением обязательств заемщиками и принятия эффективных мер по устранению выявленных нарушений.

Данный комплекс мероприятий принято называть сервисным обслуживанием. Как и в аналогичных сделках на международном рынке, эмитент облигаций с ипотечным покрытием, обладающий ограниченной правоспособностью и не имеющий штата сотрудников, передает выполнение сервисного обслуживания ипотечных активов организации, способной обеспечивать эффективное управление портфелем розничных финансовых инструментов.

В рамках выпуска ипотечных облигаций «ГПБ-Ипотека» данные функции выполняет Газпромбанк.

4. Кредитное усиление

В международной практике при выпуске ипотечных облигаций используются различные механизмы кредитного усиления, позволяющие повысить их кредитное качество, включая:

· выпуск нескольких траншей облигаций с разным уровнем субординации;

· создание эмитентом резервного фонда для покрытия потенциальных убытков по портфелю ипотечных активов;

· открытие эмитенту кредитной линии, используемой в случае возникновения разрывов ликвидности вследствие просрочек по портфелю его активов;

· операционная маржа эмитента.

Использование указанных механизмов в рамках действующего российского законодательства имеет свои особенности и ограничения. В частности, несмотря на предусмотренную законом «Об ипотечных ценных бумагах» возможность выпуска нескольких траншей ипотечных облигаций с разным уровнем субординации, применение такой конструкции приводит к возникновению дополнительных юридических рисков для держателей всех траншей облигаций.

Тем не менее российское законодательство позволяет добиться эффекта аналогичного выпуску нескольких траншей ипотечных облигаций с разным уровнем субординации путем капитализации эмитента, в том числе за счет размещения его акций. Данный механизм позволяет получить необходимый уровень кредитного усиления к моменту публичного размещения ипотечных облигаций без создания дополнительных юридических рисков для инвесторов.

Другое по теме:

Судебная практика взыскания задолженности по кредитам физических лиц
Вопрос взыскания задолженности по кредитам физических лиц - обеспечения исковых заявлений - не теряет своей актуальности. В последние годы резко увеличилось число выдаваемых кредитов, и как следствие - встает вопрос о необходимости их возврата, в том числе и с использованием судебного производства. ...

Общее понятие и преимущества электронных платежных средств
Увеличение числа электронных платежных средств и расширение их функциональности приводит к ответному эффекту — развитию интернет-магазинов. Действительно, для интернет-магазинов расчёты через электронные платежные средства очень удобны: не надо открывать банковские счета, вести кассовые операции с ...

Создание «кредитных» денег коммерческими банками
Исторически первым видом кредитных денег являлся вексель как первое долговое обязательство, дающее право владельцу право по истечении срока требовать от должника уплаты указанной денежной суммы. Вексель также мог передаваться другому лицу, таким образом, он принимает некоторые черты денег, не выпол ...