Основные направления дальнейшего развития ипотечного рынка РФ

Юридическая защита инвесторов в ипотечные облигаций также обеспечивается следующими механизмами, предусмотренными российским законодательством:

· запрет на ведение эмитентом какой-либо деятельности, не связанной с выпуском ипотечных облигаций;

· залог ипотечного покрытия (ипотечных активов и денежных средств, находящихся на банковских счетах эмитента) в пользу держателей облигаций;

· обязательное назначение эмитентом спецдепозитария ипотечного покрытия, который осуществляет хранение и учет ипотечного покрытия, а также контроль за его использованием эмитентом;

· обязательные требования по ежемесячному раскрытию информации о структуре и составе ипотечного покрытия.

2. Характеристики портфеля ипотечных кредитов

Статистика по долговым обязательствам в странах с развитым рынком ипотечного кредитования показывает, что ипотечные кредиты являются самым надежным вложением после государственных облигаций, и существенно превышают по надежности корпоративные обязательства. В частности, в США случаи дефолтов по ипотечным кредитам в 3 раза реже, чем по кредитам корпораций. В среднем, за последние 5 лет на весь объем ипотечных обязательств пришлось всего лишь 0,14% плохих долгов.

Кредитное качество ипотечных кредитов в России сегодня можно охарактеризовать как очень высокое. Это вызвано, в частности, следующими причинами: общим улучшением экономической ситуации в РФ в течение последних лет, высокими темпами роста цен на жилье и консервативным подходом банков при оценке качества заемщиков и андеррайтинге ипотечных активов.

С начала 2010 г. общее количество дефолтов по всему портфелю банка «Совфинтрейд», составило 6 из 15 000 рефинансированных закладных, уровень потерь – 0%, норма просрочек – 0,3% от объема портфеля. Данный уровень просрочек характеризует и закладные, входящие в состав ипотечного покрытия «ГПБ-Ипотека». Согласно статистике банка «Совфинтрейд» 90% просрочек погашаются в течение месяца, следующего за месяцем их возникновения.

Организация сервисного обслуживания ипотечных кредитов

Администрирование портфеля ипотечных активов, являющихся розничными финансовыми инструментами, требует выполнения в отношении него комплекса мероприятий, направленных как на сбор денежных средств, генерируемых таким портфелем, так и на поддержание его высокого кредитного качества посредством контроля за исполнением обязательств заемщиками и принятия эффективных мер по устранению выявленных нарушений.

Данный комплекс мероприятий принято называть сервисным обслуживанием. Как и в аналогичных сделках на международном рынке, эмитент облигаций с ипотечным покрытием, обладающий ограниченной правоспособностью и не имеющий штата сотрудников, передает выполнение сервисного обслуживания ипотечных активов организации, способной обеспечивать эффективное управление портфелем розничных финансовых инструментов.

В рамках выпуска ипотечных облигаций «ГПБ-Ипотека» данные функции выполняет Газпромбанк.

4. Кредитное усиление

В международной практике при выпуске ипотечных облигаций используются различные механизмы кредитного усиления, позволяющие повысить их кредитное качество, включая:

· выпуск нескольких траншей облигаций с разным уровнем субординации;

· создание эмитентом резервного фонда для покрытия потенциальных убытков по портфелю ипотечных активов;

· открытие эмитенту кредитной линии, используемой в случае возникновения разрывов ликвидности вследствие просрочек по портфелю его активов;

· операционная маржа эмитента.

Использование указанных механизмов в рамках действующего российского законодательства имеет свои особенности и ограничения. В частности, несмотря на предусмотренную законом «Об ипотечных ценных бумагах» возможность выпуска нескольких траншей ипотечных облигаций с разным уровнем субординации, применение такой конструкции приводит к возникновению дополнительных юридических рисков для держателей всех траншей облигаций.

Тем не менее российское законодательство позволяет добиться эффекта аналогичного выпуску нескольких траншей ипотечных облигаций с разным уровнем субординации путем капитализации эмитента, в том числе за счет размещения его акций. Данный механизм позволяет получить необходимый уровень кредитного усиления к моменту публичного размещения ипотечных облигаций без создания дополнительных юридических рисков для инвесторов.

Другое по теме:

Основное содержание работы банка по открытию и обслуживанию кредитной линии
Рассмотрим порядок открытия и ведения краткосрочной кредитной линии в филиале № 627 АСБ «Беларусбанк» на примере кредитования Белорусско-итальянского совместного предприятия «Унибокс» (общество с ограниченной ответственностью), которое 29 марта 2006 года обратилось в банк с ходатайством об открытии ...

Система медицинского страхования РФ
Медицинское страхование по характеру оказываемой помощи подразделяется на обязательное и добровольное. Обязательное медицинское страхование является составной частью государственного социального страхования и обеспечивает всем гражданам России равные возможности в получении медицинской лекарственно ...

Система кредитования сельхозпредприятий ОАО «Россельхозбанк» в Республике Башкортостан
Создав приоритетный национальный проект «Развитие АПК», правительство, в свою очередь, наделило ОАО «Россельхозбанк» полномочиями по претворению программы в жизнь. На основе этой программы крестьянско-фермерским хозяйствам, предприятиям, обслуживающим АПК, и сельскому населению предложены гибкие ус ...